News

Was ist beim Kauf einer nießbrauchsbelasteten Immobilie beim Werbungskostenabzug zu beachten?

15.01.2018 00:01

Werbungskosten können bereits anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden. Voraussetzung für den Abzug von vorweggenommenen Werbungskosten ist, dass zwischen den Werbungskosten und den erwarteten späteren Einnahmen ein ausreichend bestimmter Zusammenhang besteht.

Fraglich ist nun, ob im Fall des Kaufs einer nießbrauchsbelasteten Immobilie, die hierfür angefallenen Finanzierungskosten vorweggenommene Werbungskosten sind,

  • wenn eine vermietete – nießbrauchsbelastete – Immobilie erworben wird, und
  • die Anschaffungskosten ganz oder teilweise mittels eines Darlehens finanziert werden.

Beispiel: A kauft ein Mietwohnhaus. Das Haus ist mit einem lebenslänglichen Vorbehaltsnießbrauch für die Mutter des Verkäufers belastet. Diese bezieht daher aus der Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. A hat für den Kauf ein Darlehen aufgenommen, für das er Zinsen zahlt. A will die Schuldzinsen nun als vorweggenommene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.

Bisher hatte der Bundesfinanzhof entschieden, dass der Eigentümer eines Geschäftshauses, das mit einem lebenslänglichen Nießbrauchsrecht zugunsten eines Dritten belastet ist, die von ihm getragenen Umbau- und Renovierungskosten nicht als vorab entstandene Werbungskosten abziehen kann (BFH, Urteil vom 14.11.2007, IX R 51/06).

Vom Eigentümer eines mit einem Vorbehaltsnießbrauch belasteten Grundstücks getragene Aufwendungen können nach Auffassung des Bundesfinanzhofes nur dann ausnahmsweise vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein,

  • wenn der Steuerpflichtige sie im eigenen Interesse als zukünftiger Nutzer des Hauses gemacht hat und
  • der Nießbrauch nach den zugrundeliegenden Vereinbarungen zeitnah aufgehoben werden soll (BFH, Urteil vom 25.02.2009, IX R 3/07).

Gilt diese BFH-Rechtsbesprechung aber auch für die Schuldzinsen, die durch den Kauf entstanden sind?

Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat jüngst entschieden, dass Schuldzinsen, die auf die Finanzierung des Kaufs eines nießbrauchsbelasteten Grundstücks entfallen, beim nießbrauchsverpflichteten Eigentümer als vorweggenommene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sein können (Urteil vom 25.04.2017, 5 K 763/15). Das Gericht weist darauf hin, dass der Bundesfinanzhof bislang ausnahmslos im Zusammenhang mit der Berücksichtigung von Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten geurteilt hat. Erhaltungsaufwendungen beziehen sich bereits auf das Jahr ihrer Ausführung und damit auf einen Zeitraum, in dem noch nicht der Eigentümer des Grundstücks, sondern allein der Nießbrauchsberechtigte Vermietungseinkünfte erzielt.

Im Gegensatz dazu handelt es sich nach Meinung des Finanzgerichts bei den Anschaffungskosten für ein Grundstück und den damit im Zusammenhang stehenden Finanzierungskosten um Aufwendungen, die ausschließlich im Hinblick auf die in der Zukunft beabsichtigte und dann auch erfolgte Vermietung getätigt werden. Damit stehen diese Aufwendungen grundsätzlich im direkten wirtschaftlichen Zusammenhang zu den vom Steuerpflichtigen in der Zukunft beabsichtigten und letztlich auch erzielten Vermietungseinkünften.

Gegen dieses Urteil ist beim Bundesfinanzhof Revision anhängig (unter dem Aktenzeichen IX R 20/17).

Bis zum Entscheid des Bundesfinanzhofes empfehlen wir in solchen Fällen die Bescheide mit Einspruch offen zu halten.

Zurück